Para realizar el
ejemplo que se desarrolla a continuación se han tenido en cuenta las siguientes
condiciones:
· Hipoteca a
tipo de interés variable referenciada a Euríbor, con cuota constante y
amortización creciente.
· Vivienda
usada.
· Precio de la
vivienda: 200.000 €.
· Valor de
tasación de la vivienda: 180.000 €.
· Hipoteca del
80% del valor de tasación: 144.000 €.
· Plazo: 20
años.
· Tipo de
interés: Euríbor + 0,48%. El tipo de interés se revisa anualmente.
· Comisión de
apertura: 0,25%.
· Comisión de
cancelación: 1%.
Gastos de la operación de compra-venta
Concepto
|
Importe
|
Comentario
|
|
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
|
14.000,00 €
|
Se aplica el 7%, que es el tanto por cierto
habitual en las Comunidades Autónomas sin condiciones especiales.
|
Notaría
|
430,24 €
|
Este dato es aproximado.
Los importes de notaría pueden variar entre unos despachos y otros.
|
|
Registro de la Propiedad
|
196,51 €
|
Este
importe corresponde al cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Los precios pueden variar según el territorio.
|
Gestoría
|
620 €
|
Los precios de gestoría son aproximados ya que
pueden variar de unas a otras.
|
Gastos de la hipoteca
Concepto
|
Importe
|
Comentario
|
|
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
|
1.440,00 €
|
Este importe es el
resultado de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada, es decir, al
préstamo, más los intereses, más los costes.
|
Notaría
|
577,68 €
|
Este es un importe
aproximado puesto que puede variar de un notario a otro.
|
|
Registro de la Propiedad
|
154,50 €
|
Este
importe corresponde a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la
hipoteca vinculada al inmueble. Los precios pueden variar según el
territorio.
|
Tasación
|
237,80 €
|
El importe de la tasación
va en función del valor de tasación de la vivienda y de su superficie.
|
Comisión de apertura
|
360,00 €
|
Según
las condiciones de la hipoteca la comisión de apertura es de un 0,25%.
|
Gestoría
|
298,00 €
|
Este importe es aproximado
ya que puede variar de unas gestorías a otras.
|
Cuota inicial de la hipoteca
El
siguiente cuadro indica la cuota inicial de la hipoteca para cada año, ya que
la revisión del tipo de referencia es anual.
|
Año
|
Cuota
|
Amortización
|
Intereses
|
Capital
pendiente
|
Capital
amortizado
|
|
1
|
923,50
€
|
364,30 €
|
559,20 €
|
143.635,70 €
|
364,30 €
|
|
2
|
961,45
€
|
361,46
€
|
599,99
€
|
139.172,35
€
|
4.827,65
€
|
|
3
|
961,45
€
|
380,56
€
|
580,90
€
|
134.711,68
€
|
9.288,32
€
|
|
4
|
961,45
€
|
400,66 €
|
560,79 €
|
130.015,31 €
|
13.984,69 €
|
|
5
|
961,45
€
|
421,84 €
|
539,62 €
|
125.070,79 €
|
18.924,21 €
|
|
6
|
961,45
€
|
444,12 €
|
517,33 €
|
119.015,02 €
|
24.984,98 €
|
|
7
|
961,45
€
|
467,59 €
|
493,86 €
|
114.384,18 €
|
29.615,82 €
|
|
8
|
961,45
€
|
492,30 €
|
469,15 €
|
108.613,75 €
|
35.386,25 €
|
|
9
|
961,45
€
|
518,31 €
|
443,14 €
|
102.538,41 €
|
41.461,59 €
|
|
10
|
961,45
€
|
545,70 €
|
415,76 €
|
96.142,07 €
|
47.857,93 €
|
|
11
|
961,45
€
|
574,53 €
|
386,92 €
|
89.407,76 €
|
54.592,24 €
|
|
12
|
961,45
€
|
604,89 €
|
356,57 €
|
82.317,63 €
|
61.682,37 €
|
|
13
|
961,45 €
|
636,85 €
|
324,60 €
|
74.852,86
€
|
69.147,14 €
|
|
14
|
961,45 €
|
670,50 €
|
290,95 €
|
66.993,67 €
|
77.006,33 €
|
|
15
|
961,45 €
|
705,93 €
|
255,53 €
|
58.719,22
€
|
85.280,78 €
|
|
16
|
961,45 €
|
743,23 €
|
218,23 €
|
50.007,56 €
|
93.992,44 €
|
|
17
|
961,45 €
|
782,50 €
|
178,96 €
|
40.835,59 €
|
103.164,41 €
|
|
18
|
961,45 €
|
823,84 €
|
137,61€
|
31.179,00 €
|
112.821,00 €
|
|
19
|
961,45 €
|
867,37 €
|
94,08€
|
21.012,17 €
|
122.987,83 €
|
|
20
|
961,45 €
|
913,20 €
|
48,25 €
|
10.308,15 €
|
133.691,85 €
|
La cuota número 12 del año 20 es la
última del préstamo hipotecario. El importe de la cuota es de 961,45 €, igual
que las anteriores, de los que 947,34 € corresponden a la amortización y 4,12 €
son intereses. Tras este pago el capital pendiente es de 0 €.
En
este ejemplo de hipoteca de tipo de interés variable, con cuota constante y
amortización creciente, se abona un alto porcentaje de intereses durante
las primeras cuotas, por lo que la amortización de capital es muy reducida al principio.
Ésta aumenta conforme disminuyen los intereses al avanzar el plazo.
La tendencia del mercado actual
en los últimos meses, señala un ascenso de los índices de referencia. En el
ejemplo se marca una subida del Euríbor de 0,5 puntos a partir del segundo
año. En los restantes se supone que su valor se mantiene constante.
Ante dicha subida del índice de referencia, para no
ampliar el plazo a más de 20 años, se incrementa la cuota mensual a partir del
segundo año. Esta es una solución habitual usada por las entidades financieras
para hipotecas de tipo de interés variable referenciadas a Euríbor.
|